¿Inversión inmobiliaria vs Bolsa? ¿Qué es mejor?

Invertir debería ser más como ver cómo se seca la pintura o ver crecer la hierba. Si quieres emociones fuertes, coge 800$ y ve a Las Vegas. 

– Paul Samuelson

Cuando una persona compra un inmueble ya sea residencial o comercial puede tener dos objetivos. Comprarlo con la intención de venderlo más caro, es decir, especular. Comprarlo con la intención de obtener rentas por él, es decir, invertir. 

Personalmente, cuando yo invierto en un inmueble mi enfoque es el de obtener rentas futuras que me permitan ser en cierta medida financieramente independiente en el futuro. Si la propiedad se aprecia, mucho mejor, pero mi intención es no vender nunca el inmueble salvo que haya una clara burbuja o en algún caso especial que explicaré en este blog.

Cuando una persona compra acciones, está comprando una pequeña participación de la empresa. Esta compra le convierte en propietario e inversor pasivo y se verá recompensado si la empresa hace bien las cosas con una apreciación del valor de las acciones y un posible dividendo.

Ventajas de invertir en bienes raíces

Una vez hecha esta distinción, veamos cuáles son las ventajas de comprar inmuebles respecto a la Bolsa.

1. Menor complejidad. Determinar si un inmueble es una buena oportunidad de inversión es mucho más fácil que determinar si una empresa lo es ya que estimar rentas de alquiler es mucho más fácil que estimar cashflows futuros de empresas.
2. Más fácil psicológicamente hablando. El valor de un inmueble es mucho menos volátil que el precio de una acción. El vaivén continuo de los precios de las acciones hace que invertir en Bolsa sea psicológicamente mucho más complicado que invertir en inmuebles sobre todo hoy en día que podemos mirar el precio constantemente con el móvil. 
3. Menor posibilidad de fraude. Cuando uno compra un inmueble tiene la oportunidad de visitar éste tantas veces como quiera, puede inspeccionar todo lo relativo al inmueble, puede hacer un análisis a fondo de sus inquilinos y si actúa con diligencia es complicado que te engañen. En cambio, cuando uno compra acciones no tiene el mismo control, los gestores de la empresa pueden hacer un uso indebido de los fondos de la compañía o pueden falsificar resultados lo cual puede conducir a situaciones desastrosas.
4. Apalancamiento. El Apalancamiento te permite comprar un inmueble de 100.000€ con sólo 30.000€. Esto magnifica la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, y en mi opinión es el concepto más importante de la inversión inmobiliaria. Muchas personas desconocen este concepto, si conocieran su impacto, muchísima más gente compraría inmuebles. En Bolsa, uno puede apalancarse, pero es muy peligroso debido a la volatilidad de la Bolsa y de los grandes apalancamientos permitidos. De hecho, la gran mayoría que opera apalancado pierde dinero. En cualquier caso, el apalancamiento se usa más en el trading, operaciones a corto plazo.

Ventaja que ambas comparten: Protegen contra la inflación. 

Los inmuebles históricamente han absorbido la inflación o depreciación de las divisas. Piensa en la gente que compró en los 80 o los 90 con pesetas, la divisa española previa al euro. Quienes conserven esos inmuebles han obtenido grandes revalorizaciones y rentas crecientes probablemente sin ser conscientes de lo que hacían y con total tranquilidad. La Bolsa también protege de la inflación ya que una buena empresa genera beneficios y es capaz de trasladar la subida de precios de los productos a sus clientes lo cual repercute en los beneficios empresariales. En cambio, la gente que no compró inmuebles o no invirtieron en buenas empresas durante los 80 o los 90, aunque pudieron obtener cierta rentabilidad en depósitos, fueron rentabilidades comparativas muy inferiores y lo peor de todo, desde hace muchos años ese capital no produce rentas. En cambio, los inmuebles o las empresas que reparten dividiendo si generan renta pasiva.

Ventajas de la Bolsa sobre los bienes inmuebles

1. Liquidez: La Bolsa es muchísimo más líquida que un inmueble. Si uno tiene la necesidad de vender de un día para otro, sólo tiene que ir a su bróker online y liquidar todo. En cambio, una persona que necesite vender su inmueble por necesidad probablemente tendrá que malvender el inmueble para convertirlo en atractivo y poder liquidarlo más rápido. Pese a que la liquidez es sin duda una ventaja, muchos inversores hacen mal uso de ella y compran y venden con demasiada frecuencia debido al estrés psicológico de ver tus acciones caer y la impaciencia por ganar dinero rápido.
2. Diversificación: Una persona puede fácilmente comprar las 500 empresas más importantes de USA con un fondo indexado y olvidarse. Es la mejor opción para la mayoría de la gente ya que no requiere un análisis constante y está muy diversificado. Por el contrario, si uno sólo tiene un gran inmueble corre el riesgo de sufrir la poca diversificación, por ejemplo, con el impago de un inquilino.
3. Gastos de mantenimiento bajos: Conservar acciones tiene un coste muy bajo respecto a la tenencia de un inmueble. Las comisiones de mantenimiento y custodia son bajas. En cambio, cuando uno tiene un inmueble, especialmente conforme se va deteriorando, requiere de inversiones de mantenimiento necesarias, gastos de comunidad además de seguros e impuestos. Uno debe de tener en cuenta todos estos gastos cuando evalúe la oportunidad de inversión. 
4. Gastos de compraventa: Cuando uno compra acciones, los gastos de compraventa son muy bajos. En cambio, cuando uno compra un inmueble tiene altos gastos en forma de impuestos y otros gastos relacionados.
5. Fácil accesibilidad. Uno puede empezar a invertir con poco dinero. En cambio, para comprar un inmueble generalmente necesitarás entre un 20 y 30% del valor del inmueble. Esto hace que mucha gente no pueda acceder a la vivienda ya que no es fácil acumular la entrada inicial especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián.

Ambas opciones como ves tienen sus ventajas y desventajas. Cuál es mejor inversión no depende del tipo de activo si no del precio respecto a su valor intrínseco. Ambas era malas inversiones en 2007 y geniales inversiones en 2014. En cualquier caso, yo personalmente opté por destinar la gran mayoría de mis ahorros a la compra de inmuebles para alquilar aprovechando los bajos precios respecto a las rentas esperadas por alquiler, los bajos tipos de interés, mi dominio de la materia y la posibilidad de utilizar el apalancamiento en todo su potencial. 

Aunque la inversión inmobiliaria es mi opción favorita especialmente por donde yo resido, la Bolsa puede ser un buen complemento siempre y cuando sepas lo que estás haciendo.

Por último y no menos importante, aunque se ha dicho siempre que la Bolsa es la mejor inversión históricamente lo cierto es que cuando se dan estos datos no se tiene en cuenta el efecto del apalancamiento. En muchos mercados, con cierto grado de apalancamiento, la inversión inmobiliaria ha sido mucho más rentable que la Bolsa.