Compra tierra, ya no la fabrican.
– Mark Twain
No te voy a mentir, no todos los inmuebles son iguales. Algunos perderán valor, otros se apreciarán moderadamente y otros se revalorizarán por encima de la media. Esto quiere decir que uno no debe comprar por comprar.
Hay muchas formas de invertir en inmuebles. Por ejemplo, hay gente cuyo objetivo principal es el cashflow, por eso, en ocasiones sacrifican el potencial de revalorización por tener mayores flujos de caja. Esto ocurre principalmente en zonas periféricas o localidades más pequeñas. Otras personas que no le dan tanto valor al cashflow prefieren comprar inmuebles más equilibrados que ofrezcan buenas rentabilidades por cashflows pero que también les permita acumular valor patrimonial y absorber parte de la inflación por esta vía. Esto suele ocurrir en zonas más consolidadas donde viven muchos propietarios y principalmente en ciudades importantes.
Sea tu prioridad o no, la apreciación es una fuente de rentabilidad muy valiosa en la inversión inmobiliaria para los inversores a largo plazo. Por eso, es de vital importancia que entendamos los 7 factores que contribuyen a la subida del precio de los inmuebles.
Crecimiento económico y poblacional.
La demanda de vivienda depende de los ingresos de los potenciales compradores. A mayor crecimiento económico en la zona, mayor será el número de compradores con altos ingresos. Estas personas podrán gastar más en casas al disfrutar de un buen poder adquisitivo; esto obviamente aumenta la demanda y hace que suban los precios.
De hecho, a menudo se observa que la demanda de vivienda es elástica a los ingresos, es decir, el aumento de los ingresos conduce a que un porcentaje mayor de los ingresos se gaste en vivienda. De manera similar, en una recesión, la caída de los ingresos tendrá como consecuencia que las personas no podrán permitirse comprar y aquellos que pierden su trabajo pueden retrasarse en los pagos de la hipoteca y terminar con su casa embargada.
Así pues, los inmuebles en las ciudades o zonas donde exista mayor oferta de empleo de calidad con altas remuneraciones serán los que más se aprecien ya que atraerán a más personas a estas ciudades. Una muestra de esto es el boom que se vivió en California por el efecto Silicon Valley.
Los altos ingresos que perciben los profesionales se han visto claramente reflejados en la astronómica subida de precios en las propiedades de la zona. Por ejemplo, en Los Angeles y San Francisco se han apreciado más de un 200% en los últimos 20 años duplicando la tasa de apreciación de la media nacional.
Tipos de interés.
Los tipos de interés afectan al coste de los pagos hipotecarios mensuales. Un período de tipos de interés altos aumentará el coste de los pagos de la hipoteca (variable) y provocará una menor demanda para comprar una casa. Los altos tipos de interés hacen que «en teoría» el alquiler sea relativamente más atractivo en relación con la compra.
Dado que hemos tenido tipos muy bajos, mucha gente ha aprovechado para endeudarse a tipo fijo y aprovecharse de esta situación histórica en Estados Unidos y Europa. La gente, además, ha aprovechado la ocasión para refinanciar sus hipotecas para ahorrar y aumentar su cashflow.
Confianza del consumidor.
La confianza es importante para determinar si las personas quieren correr el riesgo de obtener una hipoteca. En particular, las expectativas hacia el mercado de la vivienda son importantes; si la gente teme que los precios de la vivienda puedan caer, la gente aplazará la compra. Esto ocurre en periodos de incertidumbre como el que estamos atravesando actualmente. En cambio, cuando las perspectivas son buenas, la gente empieza a tener miedo a que los precios suban año tras año lo cual fuerza períodos de apreciación muy fuertes.
Seguridad jurídica.
Este factor es muy importante para cualquier inversor ya que uno debe disponer de un marco jurídico que proteja el derecho de propiedad privada, así como tener a su disposición mecanismos legales que le permitan, por ejemplo, reclamar cantidades debidas en juicio o desahuciar al inquilino en caso de impago en un tiempo razonable. Además, es importante que exista libertad de mercado y las partes firmen contratos de arrendamiento equilibrados. Si el gobierno legisla para proteger únicamente a los arrendatarios, como está ocurriendo en España actualmente, esto alejará la entrada de capital en el sector y reducirá la oferta de inmuebles en alquiler.
Este es el aspecto más preocupante del mercado inmobiliario español ya que el gobierno está castigando muy duramente al arrendador y sobreprotegiendo al inquilino. Esto hace que muchos inversores no entren en nuestro mercado y que muchos propietarios decidan vender y/o no poner sacar sus inmuebles al mercado del alquiler. La estabilidad política y jurídica es muy importante para atraer capital e inversiones a cualquier país.
Demanda de inversores extranjeros.
En un entorno de tipos de interés tan bajos y un mundo tan globalizado, los inversores buscan el mayor retorno por su capital y esto hace que cada vez más inversores extranjeros busquen alternativas de inversión donde obtener rentabilidades superiores a las que pueden obtener en sus mercados locales.
La demanda de inversores extranjeros aumenta los precios ya que éstos generalmente vienen de lugares más caros y menos rentables y lo que puede parecerle caro o no tan rentable a un ciudadano local, puede parecerle barato y atractivo a un inversor extranjero.
Esto lo vemos mucho en la Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias, por ejemplo, donde aproximadamente 1/3 de las compras las llevan a cabo inversores o compradores extranjeros. Es una tendencia que continuará ya que el clima y el coste de vida atraerán a ciudadanos que puedan teletrabajar del Norte de Europa y otros países.
De hecho, no hace falta que los inversores sean extranjeros. Muchos inversores que residen en ciudades caras de España, deciden invertir en otros mercados para conseguir mejores rentabilidades. De hecho, sin ir más lejos, mi grupo de Telegram de oportunidades de inversión de Invernomics fue creado para para satisfacer justo esa necesidad.
Facilidad de crédito.
En los años del boom de 2000-2007, muchos bancos estaban muy interesados en conceder hipotecas. Permitieron a las personas endeudarse con múltiplos de sus ingresos muy elevados. Además, los bancos exigían entradas muy bajas (por ejemplo, hipotecas del 100%). Esta facilidad para obtener una hipoteca significó que la demanda de vivienda aumentó a medida que más personas podían comprar. Sin embargo, desde la crisis crediticia de 2007, en España, se han endurecido los requisitos en la concesión de préstamos hipotecarios sobre todo exigiendo una mayor entrada para comprar una casa. Esto ha reducido la disponibilidad de hipotecas y ha impedido que la gente más joven pueda acceder a la vivienda.
Este factor es el más importante y es probablemente la razón principal por la que el mercado americano, australiano y canadiense superaron hace años los niveles de 2007. En estos mercados, se puede adquirir vivienda en muchos casos con sólo el 5% de entrada.
Cuando la entrada necesaria para adquirir un inmueble es de un 5%, el panorama cambia de forma radical. Por ejemplo, una pareja que actualmente tuviese 40.000€ podría aspirar a comprar un piso de máximo 140.000€ aproximadamente en España. Sin embargo, con el mismo esfuerzo, si la entrada fuese del 5% podría, en teoría, comprar un piso de 500.000€. Así se crean las burbujas, con relajación en el crédito y el apalancamiento salvaje. No descarto que esto vuelva a repetirse en España tarde o temprano, aunque ahora pueda parecer impensable.
Oferta de obra nueva.
La escasez de oferta eleva los precios y el exceso de oferta hará que los precios caigan. Las zonas que ya están totalmente desarrolladas y gozan de gran demanda, subirán ya que no habrá más oferta disponible. Si la oferta se mantiene fija y la demanda crece, los precios subirán. Sin embargo, en el boom inmobiliario de 2000-2007, se construyeron propiedades en exceso. Cuando el mercado inmobiliario colapsó, el mercado se quedó con un exceso de oferta que en muchas ciudades se vio reflejado en obras a mitad de construcción, edificios fantasmas, edificios ocupados…
En consecuencia, con una oferta excesiva y una demanda venida a menos, el mercado reflejó este desequilibrio con una caída importante de precios necesaria para reequilibrar la nueva demanda a la nueva oferta existente.
Por ello, como norma general intenta buscar inmuebles en zonas donde no se pueda construir demasiado y, si puede ser, que tenga algún tipo de factor que lo diferencie del resto.
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