Cuando combinas ignorancia y deuda, obtienes resultados bastante interesantes.
– Warren Buffett
Endeudarse generalmente no suele estar muy bien visto. Incluso hay gente que tiene fobia a la deuda y solamente quiere comprar cosas que puedan pagar al contado. Lo cierto es que la deuda puede ser perjudicial o beneficiosa en función de para qué y en qué medida se use.
Cuando uno se endeuda y paga intereses para adquirir productos de consumo como, por ejemplo, una TV OLED de 2.000€, un robot de cocina, un crucero o un coche último modelo lo que realmente está haciendo es comprar cosas que no puede permitirse.
En este caso, lo que la persona está haciendo es pagar más por algo que va a ir perdiendo valor. Esta es la estrategia contraria a la compra de activos. En este caso, adquirimos lo que se conoce como pasivos porque cada mes, en vez de ingresar más dinero, perdemos dinero.
Antes de comprar este tipo de cosas plantéate si realmente las necesitas o si simplemente son caprichos (incluso cuando te las financien sin intereses).
A pesar de esto, la deuda sí puede ser interesante cuando se destina a adquirir algo que pensamos que va a generar riqueza en el presente y en el futuro.
Por ejemplo, las empresas invierten en maquinaria y nuevas tecnologías para aumentar su productividad, ser más competitivas y de esta forma prevén mejorar sus cifras futuras con tales inversiones. Una familia compra un piso en la ciudad con la idea de alquilarlo y estima que el rendimiento que va a obtener es mayor que el coste de financiación.
Es en estas situaciones donde uno debe pensar y analizar si la oportunidad merece la pena. A veces adquirir activos con deuda puede ser una gran opción. En otras ocasiones, puede ser un desastre. Todo dependerá del precio que se pague en relación con las rentas esperadas y la proyección del inmueble.
En el sector inmobiliario, la gente tiende a endeudarse ya que el precio de adquisición es muy alto y mucha gente tardaría mucho tiempo en reunir todo el capital necesario. Además, es un bien duradero, genera rentas por alquiler y el valor del suelo se aprecia, con lo cual tiene sentido usar financiación ajena. Por no hablar de que el tiempo de espera también supone un alto coste de oportunidad.
Quizá te estés preguntando: Si tenemos dinero para pagarlo, ¿por qué voy a pagar intereses al Banco? En este caso, ¿no me va a salir mucho más caro?
Si lo comprases para vivir tú, sin duda te saldría más caro porque pagarías más intereses. En este caso, al ser un pasivo, la deuda es mala.
En cambio, si compramos un piso para destinarlo al alquiler tendrá sentido obtener financiación.
Obviamente, esto será interesante siempre y cuando uno pueda dormir por la noche. ¿La razón?
El coste de oportunidad es muy alto. La mitad de ese capital podríamos utilizarlo para financiar otra inversión. ¿Endeudarme con dos pisos? Lo sé, suena a locura, pero veamos por qué puede tener sentido en ciertas situaciones.
Como hemos visto anteriormente, cuando compramos un activo con deuda se conoce como apalancamiento. Apalancarse significa utilizar financiación ajena (normalmente del Banco) con el objetivo de mejorar nuestra rentabilidad en una inversión.
Sin embargo, hay que hacerlo con cabeza ya que también aumenta el riesgo. Si la cosa va bien, genial. Si la cosa va mal, tenemos un problema.
¿Endeudándonos es más rentable? ¡Qué raro! ¿no?
El apalancamiento en la práctica
Imaginemos una situación afortunada. María recibe 100.000€ de sus padres una vez acaba su carrera de Derecho y ahora trabaja por unos 1.500€/netos al mes. A María le encanta viajar, pero sus padres le dan el dinero con una condición. Solamente lo puede destinar a la compra de activos. Ella, apasionada de la inversión inmobiliaria, es consciente de que existen diversas oportunidades y se plantea las opciones:
Piso 1: 70m2, 2 habitaciones. Coste: 100.000€. Se alquila por 600€.
Piso 2: 50m2, 1 habitación. Coste: 85.000€. Se alquila por 500€.
La mayoría de la gente no se plantearía comprar ambos, pero María es distinta, y empieza a hacer números de forma aproximada.
Gastos Piso 1:
- Entrada mínima 20%: 20.000€
- Impuesto ITP 10%: 10.000€
- Otros Gastos 3%: 3.000€
- Coste total: 100.000€ + 13.000€ = 113.000€
Gastos Piso 2:
- Entrada mínima 20%: 17.000€
- Impuesto ITP 10%: 8.500€
- Otros Gastos 3%: 2.550€
- Coste total: 85.000€ + 11.050€ = 96.050€
La opción más conservadora sería comprar el piso 2 y quedarse con 3.950€ en el Banco. La segunda opción más conservadora sería comprar el piso 1 y quedarse con una deuda de 13.000€ que podría financiar como considerase conveniente.
Pero María, después del realizar el análisis, se da cuenta de que puede dar 50.000€ a cada piso y adquirir ambos. Ella podría vivir en el Piso 2 y el Piso 1 podría alquilarlo.
Veamos a ver cómo salen los números.
| Piso 1 | Piso 2 | |
| Coste piso | € 100,000.00 | € 85,000.00 |
| Impuestos y gastos | € 13,000.00 | € 11,100.00 |
| Inversión propia | € 50,000.00 | € 50,000.00 |
| Hipoteca 20 años al 2.3% | € 328.00 | € 305.00 |
| Renta alquiler | € 600.00 | |
| Ganancia bruta | € 272.00 | € (305.00) |
Como vemos, si María decidiese llevar a cabo esta operación, ella lograría que el piso 2 se pagase con la renta obtenida y podría incluso destinar esos 272€ para gastos relacionados con la vivienda como el mantenimiento, seguro, gastos de comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles. Su inversión sería pues de 50.000€. Por otro lado, el piso 2 sería su vivienda habitual, no sería una inversión, pero podemos ver que podría hacer frente perfectamente a la hipoteca con su salario ya que supone un 20% de su salario. ¿Y si tiene un impago? No pasaría nada, su salario es suficiente para soportar ese riesgo en caso de que ocurriese y no quisiera contratar un seguro de impago. Veamos cómo cambiaría la situación de haber comprado el Piso 1 con todo su dinero, frente a hacerlo sólo con 50.000€. Para este cálculo, imaginaremos que no hay ni impuestos ni otros gastos para simplificar.
Suponiendo que el activo crece un 2.5% aproximadamente cada año, el valor de mercado, 20 años después, es de 165.000€.
Si hubiera invertido, 100.000€, tendría una ganancia de 65.000€. Esto es una rentabilidad del 65% en 20 años.
Fórmula para calcular el retorno sobre nuestra inversión:
Rentabilidad = (Valor venta – Inversión propia) / Inversión propia
Rentabilidad = (165.000 – 100.000) /100.000 = 65%
Apalancamiento = (Valor de adquisición/Inversión propia)
Apalancamiento= (100.000/100.000) = 1. En este caso, al no haber deuda, no hay apalancamiento.
Si hubiera invertido sólo 50.000€, tendría una ganancia de 115.000€. Esto es una rentabilidad del 230% en 20 años.
Rentabilidad = (165.000 – 50.000) / 50.000 = 230%
Apalancamiento = (100.000/50.000) = 2
El apalancamiento, en este caso, es de 2 a 1. Esto significa que de cada 2€ que se utilizan para la compra del activo, 1€ lo ponemos nosotros.
Es muy importante que observes que el coste es en ambos casos 100.000€ y el precio de mercado 165.000€. La diferencia es que al utilizar recursos del banco y no tener que desembolsar nada más que nuestra inversión inicial, la operación es mucho más rentable. La propiedad se paga sola con las rentas del alquiler.
De esta forma, dentro de 20 años, María tendría un activo valorado en 165.000€ con una inversión de tan sólo 50.000€.
En ese momento, cancelará la hipoteca y recibirá 600€ al mes (o la renta actualizada en ese momento) que complementarán su salario. Además, en el hipotético caso de que continuara viviendo en el piso 2, ya no tendría ningún gasto hipotecario. Esto haría que su posición neta realmente fuese de 905€ gracias a los 600€ de alquiler más los 305€ que dejaría de pagar.
Sí, pero también ha pagado intereses? ¿No?
Lo cierto es que, en cuanto al pago de intereses, es un coste que ella realmente sólo ha soportado en su vivienda habitual, no en su inversión ya que los inquilinos se han hecho cargo, así que no es algo que le deba preocupar. Al final, ella sólo ha destinado la inversión inicial.
Además, aunque haya pagado intereses en el inmueble que constituía su vivienda habitual, el coste de vivir es bastante inferior al que hubiera soportado si hubiera tenido que alquilar un inmueble similar.
En conclusión, en este ejemplo simplificado, el apalancarse ha permitido a María con una inversión de 50.000€ acumular un capital de 165.000€ y una renta a los 20 años de 600€ o su equivalente según la inflación. En este caso, la operación es bastante sensata y no demasiado arriesgada.