La inversión inmobiliaria es una de las formas más populares de generar ingresos pasivos. Sin embargo, antes de comprar una propiedad, es crucial analizar su rentabilidad. Para calcular la rentabilidad de un inmueble, nuestra calculadora de rentabilidad puede ayudarte a tomar decisiones sensatas. En este artículo, os explico cada uno de los parámetros para que sepas cómo usarla e interpretar correctamente los resultados de nuestra calculadora.
La Calculadora: Un Regalo para Vosotros
Invernomics Real Estate nunca habría sido posible sin todo el apoyo que he recibido desde que comencé el canal de YouTube durante el confinamiento del COVID-19. Lo que empezó como un proyecto personal ha transformado mi vida de una forma que jamás habría imaginado, y me siento profundamente agradecido con todos vosotros.
Como muestra de mi gratitud, he creado esta calculadora para que la podáis utilizar sin necesidad de complicados archivos de Excel, ya sea en vuestra casa o incluso mientras visitáis un inmueble con vuestro móvil. No os pediré vuestro correo ni ningún dato personal para poder utilizarla.
Este es mi regalo para vosotros, sin ataduras ni agendas ocultas. Es una herramienta hecha con dedicación, una inversión pensada exclusivamente para ayudaros a tomar mejores decisiones en el mundo inmobiliario.
La calculadora se divide en 3 partes:
- Parte 1. Cálculo de costes.
- Parte 2. Cálculo de rentabilidades bruta y neta.
- Parte 3. Cálculo del retorno sobre el capital.
A continuación os explico brevemente como funciona:
1. Coste Total de Adquisición
El coste total de adquisición es el coste total necesario para comprar y poner en funcionamiento un inmueble. Se compone de los siguientes elementos:
Precio de Compra
Es el precio al que adquieres el inmueble. En la calculadora podéis elegir entre un importe de 20.000€ a 500.000€. Los datos puedes introducirlos con el slider o introducirlos manualmente.
Comisión Inmobiliaria
Si compras a través de una agencia, esta cobra una comisión, que suele estar entre el 2% y el 5% del precio de compra. En la calculadora, puedes elegir entre los valores predefinidos o introducir el porcentaje manualmente.
Impuestos
El gravamen depende de la ubicación de la propiedad:
- IVA: Se aplica a obra nueva y suele ser un 10%.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Aplica a viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma. Elige en el desplegable la ubicación del inmueble.
- ITP bonificado: Algunas regiones ofrecen reducciones para ciertos compradores, como jóvenes o familias numerosas.
Otros Gastos de Compraventa
Incluyen el coste de Actos Jurídicos Documentados (AJD), notaría, registro de propiedad y gestiones administrativas. Se suelen estimar en un porcentaje del precio de compra. En la calculadora hemos calculado 1.5% por defecto. Puedes adaptar según tu caso.
Gastos de Adecuación
Engloba reformas, reparaciones o mejoras necesarias para alquilar el inmueble. Puede ser:
- Sin gastos: Si la propiedad está lista para ser alquilada.
- Reforma/Puesta a punto: Cualquier inversión de reforma como reformas de baño, cocina, pavimento, electricidad, fontanería, tabiquería, etc…
- Mobiliario: Incluye gasto en muebles y electrodomésticos. No te olvides de incluir también el coste de instalación y los gastos de transporte.
2. Rentabilidad del Inmueble
Una vez determinado el coste total, es importante calcular la rentabilidad y para ello necesitamos saber cuánto genera el inmueble y sus costes operativos anuales.
Renta Bruta Mensual
Es el ingreso mensual que obtendrás por el alquiler del inmueble sin descontar ningún gasto. Nos da una idea aproximada de cómo de rentable es un inmueble pero deja fuera los costes así que hay que tener cuidado con ella.
Gastos Anuales del Inmueble
Para obtener la rentabilidad neta, hay que descontar ciertos gastos anuales:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto municipal que varía según la localidad. Si hay tasas municipales inclúyelas aquí.
- Seguros: Puedes incluir seguro de hogar, vida y seguro de impago si quieres.
- Gastos de comunidad: Cuotas mensuales de la comunidad de propietarios. Multiplica por 4 el pago trimestral e incluye el importe total anual.
- Gastos de rotación (opcional): Coste asociado a cambios de inquilinos. Se estima 5% por defecto.
- Gastos de mantenimiento (opcional): Se imputa 10% si el inmueble está bastante desgastado y 5% si está en buen estado. Elige No si el inmueble está recién reformado.
Ingresos Operativos Netos (NOI)
El NOI es la diferencia entre los ingresos por alquiler menos todos los gastos operativos. No tiene en cuenta la cuota hipotecaria. Es el cashflow en caso de que compres una vivienda al contado.
Cálculo de Rentabilidad
La rentabilidad bruta y la rentabilidad neta son las principales métricas que hay que analizar por norma general especialmente si no financias la compra del inmueble.
- Rentabilidad Bruta = (Renta Bruta Anual / Coste Total de Adquisición) x 100
- Rentabilidad Neta = [(Ingresos Netos – Gastos Anuales) / Coste Total de Adquisición] x 100
Objetivos de rentabilidad
- Si la rentabilidad neta supera el 6% estarías haciendo una buena inversión.
- Si la rentabilidad se sitúa entre 4-6% debería ser un inmueble prime para que tuviera sentido la inversión.
- Si es inferior a 4% se consideraría una mala inversión en líneas generales.
3. Financiación y Retorno sobre el Capital Invertido
Si estás pensando en financiar la inversión, debes analizar cómo afecta a la rentabilidad. Recuerda que el principal atractivo de la inversión inmobiliaria es el apalancamiento, es decir, comprar con financiación.
Para calcular el capital total invertido, además de los algunos datos que hemos proporcionado antes necesitamos saber la entrada inicial.
Entrada para la Compra
Es el porcentaje del precio de compra que pagas con tu propio dinero. Generalmente, los bancos financian hasta el 70%-80%. Es decir, si financias el 70%, tu entrada es del 30%. Si financias el 80%, tu entrada es del 20%.
Resumen del Capital Invertido
Para calcular el capital total invertido en la operación con nuestros fondos propios sumaremos:
- Entrada inicial
- Comisión inmobiliaria
- Impuestos
- Otros gastos de compraventa
- Gastos de adecuación
Cálculo del Cashflow neto
El cashflow neto es igual a los ingresos de alquiler menos todos los gastos operativos incluyendo sí en este caso la cuota hipotecaria.
- Cashflow Neto Anual = Ingresos Netos – Gastos Operativos Anuales – Cuota Hipotecaria
Retorno sobre el Capital total Invertido (ROCI)
El ROCI o ROIC (Return On Invested Capital) también se conoce en el mundo inmobiliario como el Cash on Cash Return (COCR), ya que nos dice cuánto cashflow neto genera nuestra inversión en base al efectivo o fondos propios aportados en ella.
- ROCI / ROIC / COCR = (Cashflow Neto Anual / Capital Invertido) x 100
Este cálculo nos ayuda a comparar inversiones con distintos niveles de apalancamiento y nos permite comparar la rentabilidad real sobre nuestro capital propio.
Objetivos de rentabilidad
- Si el COCR supera el 10% estarías haciendo una muy buena inversión.
- Si el COCR se sitúa entre 8-10% sería una buena inversión.
- Si el COCR se sitúa entre 6-7% se consideraría una inversión OK.
- Si el COCR baja del 6% sería seguramente una inversión mediocre.
Recomendación uso frecuente
Si quieres utilizar frecuentemente la calculadora desde tu móvil, puedes fácilmente crear un acceso directo para entrar como si fuera una app.
Para iPhone
Accede al menú de compartir: Una vez cargada la página, toca el ícono de compartir, que se encuentra en la parte inferior de la pantalla (un cuadrado con una flecha hacia arriba).
Selecciona «Añadir a pantalla de inicio»: Desplázate por las opciones del menú y selecciona «Añadir a pantalla de inicio».
- Configura el acceso directo: Aparecerá una vista previa donde podrás cambiar el nombre del acceso directo si lo deseas. Luego, toca «Añadir» en la esquina superior derecha.
- Verifica el acceso directo: El icono se agregará a la pantalla de inicio de tu iPhone. Ahora, con solo tocarlo, accederás directamente a la web.
Para Android (usando Google Chrome)
- Abre Chrome: Lanza el navegador Chrome y visita la página web que quieres tener como acceso directo.
- Accede al menú: Toca el ícono de menú, que generalmente son tres puntos verticales ubicados en la esquina superior derecha.
- Selecciona «Añadir a la pantalla de inicio»: En el menú desplegable, busca y selecciona la opción «Añadir a la pantalla de inicio» (en algunos dispositivos puede aparecer como «Agregar a pantalla principal»).
- Personaliza el acceso directo: Se abrirá una ventana donde podrás cambiar el nombre del acceso directo si lo deseas. Confirma la acción tocando «Agregar» o «OK».
- Ubicación del icono: El nuevo acceso directo aparecerá en la pantalla principal de tu dispositivo Android. Ahora, al tocarlo, se abrirá directamente la web.
INVERTID CON SENTIDO
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Os dejo algunos videos compartidos en mi canal de Youtube y que os pueden ser de interés:
Tutorial calcular rentabilidad en 2 minutos con la calculadora de Invernomics.
Mi última Inversión – Habitacional PRIME
Sergio Iranzo