En un mundo lleno de anuncios prometedores y vídeos en redes sociales que aseguran grandes beneficios fiscales, es fácil dejarse llevar por información parcial o malinterpretada. Sin embargo, cuando hablamos de impuestos y bonificaciones, la realidad suele ser más compleja. Para evitar errores costosos, es fundamental analizar las normas al detalle y contar con el asesoramiento de expertos. Un ejemplo de esto es la bonificación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la Comunidad Valenciana, regulada por la Ley 13/1997, que reduce en un 50% el tipo impositivo en casos muy específicos.
En este artículo, te explicamos con claridad los requisitos y condiciones para aplicar esta bonificación, y sobre todo te ayudamos a evitar sorpresas desagradables.
La Ley 13/1997, en su artículo 14 Bis Bonificaciones (punto Tres), regula una bonificación del 50% aplicable a TPO (tipo general del 10%, por lo que, con la bonificación, quedaría en el 5%). Esta bonificación – como prácticamente todas las que regula la normativa autonómica– son de aplicación a supuestos muy concretos, lo que limita su alcance.
En este caso especifico, la bonificación aplicará cuando se den las siguientes circunstancias:
1. Deber tratarse de una operación de permuta inmobiliaria.
Es decir, se debe intercambiar un inmueble por otro inmueble y, por tanto, se realizan dos transmisiones:
(i) el empresario entregará una vivienda nueva al particular, por lo que tributará por IVA y
ii) el particular entregará al empresario un inmueble en pago de otro inmueble que va a adquirir, por lo que, que tributará por TPO. Es en esta segunda transmisión donde podría aplicar la bonificación, si se cumplen los requisitos.
Se permite que haya una parte del pago en dinero, pero la operación debe de calificarse como permuta. Así lo indica la consulta V001-23 dictada por la Direcció General de Tributs de la Agencia Tributaria Valenciana. En esta consulta se plantea la posibilidad de aplicar la bonificación a una compra de inmueble sin entregar otro inmueble a cambio y la Agencia Tributaria Valenciana concluye que:
“[…] precisamente uno de los requisitos para que pueda aplicar la deducción regulada en el artículo 14.bis.Tres de la Ley 13/1997, es que la adquisición del inmueble por parte del promotor se realice como pago total o parcial por la entrega de una vivienda al transmitente. En este sentido, el tenor literal de la redacción de la norma es una clara intención de bonificar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales una operación de “permuta inmobiliaria” generándose un intercambio de inmuebles, por tanto, ambas partes se entregan un objeto o bien y no dinero como se plantea en el supuesto planteado, tal y como define el artículo 1538 del código civil: «la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Por lo tanto, la principal diferencia entre la permuta y la compraventa es que en la compraventa existe precio y en la permuta no.” En conclusión, en el supuesto de adquisición de una vivienda en virtud de un contrato de compraventa y no de permuta inmobiliaria no será aplicable la bonificación regulada en el artículo 14.bis. Tres de la ley 13/1997, aun cumpliéndose todos los requisitos restantes.”
2. Requisitos que debe cumplir el transmitente (particular)
Para que en la segunda transmisión – en la que transmite el particular y adquiere el empresario – aplique la bonificación referida debe cumplirse lo siguiente:
- El particular no debe actuar como empresario a efectos de IVA.
- La vivienda que adquiere debe estar destinada a ser su vivienda habitual.
3. Requisitos que debe cumplir el adquirente (empresario).
- El transmitente debe ser empresario a efectos de IVA y tener por actividad principal la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles por su cuenta.
- La transmisión de la vivienda que realiza el empresario debe estar sujeta y no exenta de IVA. Es decir, debe calificarse como primera entrega de vivienda (obra nueva) y tributar por IVA al 10%. Si se trata de una segunda entrega de vivienda con tributación por TPO al 10%, ya no aplicaría esta bonificación.
- El inmueble adquirido por el empresario se destinará al alquiler o la venta. En el plazo de 3 años desde la adquisición, el inmueble por el que se haya aplicado la bonificación, debe haberse transmitido a una persona física para destinarlo a vivienda habitual o debe haber sido arrendado como vivienda. Tanto la transmisión como el alquiler deben estar formalizados en escritura pública. Es importante tener en cuenta que esta bonificación se aplicará de forma provisional en el momento de la compra, pero que pasados tres años se deberá poder acreditar el cumplimiento del requisito de haber alquilado o vendido el inmueble en el plazo de 3 años.
Por favor, contrastad la información que veáis en redes y sobre todo sentido común. ¿Por qué iba Hacienda a dar facilidades o ventajas a inversores inmobiliarios cuando su misión es recaudar tanto como sea posible? ¿Por qué de repente una ley que no es precisamente nueva iba a ser ahora la panacea? ¿No creéis que si así fuera, los inversores más experimentados ya lo vendrían aplicando?
Invertid con sentido y no os dejéis llevar por cantos de sirena.
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Os dejo algunos videos compartidos en mi canal de Youtube y que os pueden ser de interés:
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Sergio Iranzo
Muy bien explicado, muchas gracias