Como inversor inmobiliario en España, considero fundamental analizar las nuevas medidas que el gobierno ha planteado para el sector y sus posibles efectos. Si bien algunas de estas iniciativas buscan solucionar problemas reales como la falta de acceso a la vivienda y el encarecimiento del alquiler, también presentan riesgos importantes. A continuación, expongo mi opinión sobre cada medida, destacando sus puntos fuertes y sus posibles consecuencias negativas.
1. Transferencia de viviendas y suelo a la nueva Empresa Pública de Vivienda
El gobierno propone transferir miles de viviendas y millones de metros cuadrados de suelo residencial a esta nueva entidad. Esto puede parecer una solución rápida para aumentar el alquiler social, pero centralizar la gestión en manos del Estado suele traducirse en ineficiencia y burocracia. Como inversor, esto genera preocupación porque puede distorsionar el mercado y desplazar al sector privado.
Mi opinión:
Esta medida limita el acceso de promotores privados a suelo estratégico, lo que podría ralentizar el desarrollo de nuevas viviendas de calidad. Históricamente, las empresas públicas no han demostrado ser las más eficaces en la gestión de recursos inmobiliarios. Además se habla de la incorporación de viviendas procedentes de la Sareb, pero como sabemos este tipo de inmuebles no suelen estar ubicados en los lugares con mayor problema de vivienda ni suelen estar en condiciones adecuadas de habitabilidad.
2. Prioridad en la compra de viviendas y suelos para la Empresa Pública de Vivienda
Se plantea la creación de mecanismos para otorgar prioridad a la Empresa Pública en la adquisición de suelos y viviendas (con un gran impacto directo a los inversores privados). Esta preferencia estatal podría generar un monopolio en el acceso a terrenos clave.
Mi opinión:
Este tipo de medidas genera inseguridad para quienes invertimos en el sector. La competencia sana entre inversores públicos y privados es esencial para garantizar un mercado equilibrado.
3. Blindaje de la vivienda protegida del Estado
Se impulsará la construcción de viviendas protegidas y asequibles. Que la vivienda protegida permanezca indefinidamente en manos públicas suena bien en teoría, pero la realidad es que esto desincentiva la colaboración con promotores privados. Sin incentivos claros, ¿quién querría construir vivienda protegida?
Mi opinión:
La vivienda protegida necesita un modelo mixto que combine la inversión pública y privada. Blindar la titularidad pública podría reducir la oferta y la calidad del inmueble a largo plazo.
4. PERTE para la construcción industrializada y modular
Este proyecto estratégico para fomentar la construcción modular parece una idea interesante. Reducir costes y tiempos de construcción es clave, pero me pregunto si este modelo realmente será sostenible a nivel financiero sin depender excesivamente de subvenciones.
Mi opinión:
Aunque innovadora, esta medida requiere un marco normativo claro y colaboración con el sector privado para evitar que se convierta en otro experimento fallido.
5. Sistema de garantías públicas para el alquiler asequible
Este sistema busca proteger a propietarios e inquilinos, algo que en principio parece positivo. Sin embargo, la pregunta es: ¿Cómo de eficiente será la administración pública en gestionar estas garantías? ¿Cómo se aplicará en la práctica?
Mi opinión:
Aunque en teoría reduce riesgos para propietarios, depender del Estado como garante puede generar burocracia y retrasos en los pagos. Los inversores preferimos soluciones privadas que aseguren agilidad.
6. Rehabilitación de viviendas vacías para alquiler asequible
Dar ayudas para reformar viviendas vacías parece una medida sensata, pero el problema radica en las condiciones impuestas que a menudo dificultan mucho su obtención. Obligar a los propietarios a alquilar por cinco años a precios asequibles puede echar atrás a muchos inversores.
Mi opinión:
Los incentivos son positivos, pero las obligaciones a largo plazo podrían generar desinterés. Necesitamos un equilibrio entre ayudas y flexibilidad.
7. Exención fiscal del IRPF para alquiler asequible
Eliminar el IRPF para quienes alquilen según el Índice de Precios de Referencia podría parecer una gran idea, pero ¿realmente es sostenible? Reducir los ingresos fiscales puede tener consecuencias a nivel macroeconómico y todos sabemos que Hacienda siempre busca la forma de salir ganando.
Los expertos consideran que esta medida dejaría sin efecto los actuales incentivos que marca la Ley de Vivienda de mayo de 2023 que permite deducciones en el IRPF por los ingresos del alquiler del 60%, 70% y 90% a los caseros con inmuebles en zonas tensionadas por reformas, alquilar a jóvenes o bajar precios. No obstante, señalan que, según cada caso, los propietarios deberán hacer números para ver qué les sale a cuenta.
Asimismo, los expertos señalan que estas exenciones no aplicarán a los propietarios que alquilen viviendas de más de 150 metros cuadrados.
Mi opinión:
Aunque suena atractivo para los propietarios, dependerá de cómo de claro y justo sea el índice de precios. Si se manipula o es demasiado restrictivo, podría generar el efecto contrario.
8. Viviendas turísticas como actividad económica (IVA)
Gravar con IVA las viviendas turísticas en zonas tensionadas parece más una medida recaudatoria que una solución real al problema de acceso a la vivienda.
El Gobierno planea aplicar el IVA, posiblemente al 21%, a los propietarios que alquilen apartamentos turísticos en zonas tensionadas, es decir, áreas con alta afluencia de turismo o con una elevada demanda de vivienda y escasa oferta. El objetivo de esta medida es desincentivar dicha actividad. Actualmente, los pisos turísticos están exentos de IVA, salvo que ofrezcan servicios propios de la industria hotelera, como limpieza o cambio de ropa de cama.
No obstante, si esta medida entra en vigor en las zonas afectadas, implicará, según expertos fiscales, que quienes posean una vivienda turística en una zona saturada podrán deducirse el IVA soportado en la compra de viviendas nuevas, algo que hasta ahora no era posible debido a la exención en el alquiler de viviendas. Asimismo, también podrán deducirse el IVA correspondiente a consumos como agua y electricidad.
Mi opinión:
Penalizar a los propietarios que alquilan turísticamente podría disuadir la inversión en zonas turísticas clave. Es necesario un enfoque que equilibre el turismo con las necesidades locales.
9. Condicionar ventajas fiscales de SOCIMIS al alquiler asequible
Limitar las ventajas fiscales de las SOCIMIS si no promueven alquiler asequible podría tener un efecto adverso en la inversión institucional.
Mi opinión:
Las SOCIMIS son claves para mantener la liquidez del mercado inmobiliario. Imponer restricciones excesivas podría reducir su interés por el mercado español.
10. Limitación a la compra de vivienda por extracomunitarios no residentes
Gravar al 100% a los compradores no residentes podría sonar bien para liberar vivienda, pero también podría afectar negativamente al mercado de lujo y a regiones dependientes de la inversión extranjera. Las comunidades autónomas en España tienen competencias para decidir sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) dentro de ciertos límites establecidos por la legislación estatal. Esto les permite ajustar los tipos impositivos o aplicar bonificaciones según sus prioridades fiscales y políticas.
En el caso de la subida del ITP para compradores extracomunitarios las comunidades autónomas podrían optar por:
- No aplicar la subida: Si consideran que esta medida podría ser perjudicial para su economía o para atraer inversión extranjera, pueden decidir no implementarla o suavizarla.
- Aplicar bonificaciones: Pueden establecer exenciones o reducciones específicas para ciertos colectivos, incluso compradores extracomunitarios, si lo consideran adecuado.
- Modificar los tipos generales del ITP: Dentro de los márgenes permitidos, pueden ajustar los tipos para favorecer o desincentivar ciertas transacciones.
Es importante recordar que, aunque las comunidades autónomas tienen autonomía en este ámbito, cualquier modificación debe respetar el marco general establecido por el Estado y la Unión Europea si existen regulaciones específicas que afecten a estos compradores
Mi opinión:
Esta medida podría espantar a inversores extranjeros que generan empleo y son vitales para miles de personas que dependen directa o indirectamente de la actividad económica generada por estas inversiones.
11. Regulación del fraude en alquileres de temporada
Endurecer las inspecciones contra alquileres fraudulentos es necesario, pero también es importante no caer en la sobreregulación, que podría afectar a propietarios que cumplen con la normativa.
Mi opinión:
Estoy de acuerdo con combatir el fraude, pero es crucial no ahogar el mercado con regulaciones excesivas que desincentivan el alquiler legal.
12. Nuevo Plan Estatal de Vivienda (2026)
Este plan parece ambicioso, pero como siempre, la clave estará en su ejecución. El gobierno ha demostrado en los últimos años su incapacidad para generar vivienda. Prometer es fácil, ejecutar un plan con éxito es muy distinto. ¿Cómo se financiará todo esto?
Mi opinión:
Sin una buena gestión presupuestaria y una ejecución profesional, este plan podría convertirse en un agujero económico. Además, depender solo de ayudas públicas no es sostenible a largo plazo.
Mis reflexiones finales
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Os dejo algunos videos compartidos en mi canal de Youtube y que os pueden ser de interés:
El verdadero riesgo de no invertir en inmuebles en 2025.
Sergio Iranzo