En los últimos meses, miles de personas han salido a las calles exigiendo alquileres más bajos. Las pancartas de las manifestaciones son contundentes: “La vivienda es un derecho, no un negocio”.
Como alguien que comparte la frustración de nuestra generación, entiendo perfectamente el enfado. Nos enfrentamos a una realidad que nuestros padres ni siquiera habrían imaginado: tener que compartir piso a los 35 años, o hipotecarnos de por vida para acceder a un hogar propio.
Pero, ¿realmente estamos atacando al culpable correcto?. Siento deciros que os estáis equivocando de enemigo.
La solución a la crisis del alquiler no es tan simple como parece. De hecho, muchas de las soluciones que exigís no solo no resuelven el problema, sino que lo agravan y los mayores perjudicados vais a ser vosotros.
Sin daros cuenta habéis caído en la trampa y habéis comprado el discurso de la mentira. Veamos qué soluciones reales podrían mejorar el acceso a una vivienda digna.
Mentira 1: «El alquiler es un derecho, no un negocio»
Esta frase parece justa, incluso noble. Pero hagamos una pausa y pensemos en otras necesidades esenciales:
- ¿El supermercado no es un negocio?. Y sin embargo, comemos gracias a él.
- ¿La farmacia no es un negocio?. Sin su modelo económico no tendríamos las medicinas que necesitamos.
- ¿La constructora que edificó tu vivienda no es un negocio? Sin su inversión inicial y el riesgo que supone, ese hogar ni siquiera existiría.
Cuando exigimos que el alquiler deje de ser un negocio, olvidamos que los propietarios también asumen riesgos, pagan impuestos y mantienen las viviendas. Si obligamos a que los alquileres sean “porque yo lo valgo”, eliminamos cualquier incentivo para invertir en viviendas destinadas al alquiler.
Las consecuencias de un mercado no rentable
Si alquilar deja de ser rentable:
- Nadie comprará propiedades para alquilarlas.
- No se construirán nuevas viviendas.
- Los propietarios dejarán de mantener los inmuebles existentes, deteriorando la calidad y acabando con un parque de infraviviendas que se caen a pedazos.
Esto no es una opinión, es un hecho económico: la falta de rentabilidad o beneficio reduce la oferta de cualquier bien. Y menos oferta, en un contexto de alta y creciente demanda, tienes una consecuencia clara: precios más altos.
Un informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE) revela que, cuando los gobiernos aplican controles de alquiler, la inversión privada en vivienda cae entre un 15% y un 25%. Esto limita la creación de nuevas viviendas, generando un circulo vicioso.
Mentira 2: «El control de precios funciona»
Regular el precio del alquiler parece una solución rápida y sencilla, pero las cifras muestran otra realidad. Veamos dos ejemplos concretos:
Caso 1: Berlín
En 2020, Berlín la capital alemana aplicó un estricto control de precios. El resultado fue catastrófico:
- En un solo año, la oferta de viviendas en alquiler se redujo un 57%, según un informe del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW).
- Muchos propietarios prefirieron vender o mantener vacías sus propiedades, retirándolas del mercado.
Caso 2: Barcelona
En 2021, Barcelona limitó el precio de los alquileres. Las consecuencias nuevamente no se hicieron esperar:
- En los primeros 12 meses, más del 40% de los pequeños propietarios retiraron sus viviendas del mercado (Datos de Idealista).
- La falta de oferta de vivienda en alquiler provocó un aumento de los precios fuera del control regulado y el crecimiento del mercado negro.
Aunque a corto plazo algunos inquilinos se beneficien, la regulación desincentiva la inversión en vivienda, lo que empeora el problema estructural: la escasez de oferta.
Mentira 3: «El casero es el enemigo»
Es fácil señalar al propietario como el culpable de los alquileres altos, pero echemos un vistazo a lo que hace el Estado con el dinero que tanto esfuerzo te ha costado.
El verdadero peso del Estado en tu salario:
- Con un salario bruto de 2.500€, el Estado te quita unos 750€ en cotizaciones sociales.
- Luego, te quita otros 500€ en IRPF.
- Finalmente, te quedan unos 1.250€, de los cuales destinas 900€ al alquiler.
La carga fiscal sobre los propietarios:
De cada 1.000€ que pagas de alquiler:
- Hasta el 30% el propietario destina a impuestos como el IBI, el IRPF o las tasas municipales.
- Muchos propietarios suben los precios para compensar estas cargas fiscales y la progresividad de los impuestos que no se ajustan con la inflación, algo que al final repercute directamente en el inquilino.
Según un informe del Consejo General de Economistas, España tiene una de las cargas fiscales más altas sobre la vivienda en Europa, lo que encarece artificialmente los alquileres.
¿Cuál es la solución real?
La única forma de bajar los precios de los alquileres es aumentar la oferta. Y esto solo es posible si el mercado del alquiler es rentable. Aquí os expongo 4 medidas clave para lograrlo:
Clave 1. Reducción de impuestos:
Menos impuestos sobre los alquileres permitirían a los propietarios reducir precios y a los inquilinos disponer de más dinero. Del mismo modo, el ITP en España es una salvajada sobre todo en mi comunidad (la comunidad valenciana), reducirlo facilitaría las inversiones inmobiliarias.
Clave 2. Menos regulaciones:
Flexibilizar las normativas para construir y alquilar viviendas incentivaría la inversión y aumentará la oferta. Por ejemplo, es increíble los problemas que se ponen para reconvertir bajos a vivienda en algunos lugares como Valencia capital.
Clave 3. Fomentar la competencia:
Proponéis más control público y menos inversores cuando lo que necesitáis son más viviendas disponibles. Hace falta competencia si queréis que los precios bajen, no todo lo contrario.
Clave 4. Proteger al arrendador
Mientras se proteja la okupacion y la inquiokupacion, una parte de los inversores no entrará en el mercado con lo cual la oferta se verá resentida. Es necesario combatir la okupacion ilegal.
Conclusión
Cuando decimos “la vivienda es un derecho, no un negocio”, estamos garantizando la escasez. Estamos desincentivando la inversión y, con ello, agravando el problema que queréis resolver.
Si sales por ahí diciendo que no vas a pagar el alquiler, ten en cuenta que muchos propietarios no van a alquilarte la vivienda, así que cuidado con lo que deseas.
Si queremos alquileres más bajos y viviendas más accesibles, no debemos atacar a los propietarios, sino exigir reformas profundas a un sistema que nos empobrece con su carga fiscal y su burocracia.
La verdadera pregunta es: ¿estamos dispuestos a enfrentarnos al verdadero enemigo?
Os dejo algunos videos en los que reflexiono sobre estos temas:
La crisis de la vivienda todavía puede ser peor 2.025
El drama continuará en 2024 y 2025
Sergio Iranzo