El mercado de vivienda en España:
atrapado entre el precio y el suelo
Ventas estancadas, precios disparados, suelo bloqueado y rentabilidad destruida. Las cuatro fuerzas que expulsan a la clase media del mercado.
El mercado no está en equilibrio. Está en un embudo que se estrecha por ambos extremos: la demanda no puede pagar más, la oferta no puede crecer. El mercado no se corrige si la oferta es insuficiente.
Imagina una autopista de dos carriles en hora punta. Los coches (demanda) no dejan de llegar, pero el carril de construcción (oferta) está cerrado por obras con permiso de la administración. El resultado no es un accidente: es un atasco permanente donde el precio de los peajes sube cada mes porque nadie puede dar la vuelta.
Demanda expulsada por precio
La renta familiar neta media no llega a 40.000 €/año. Un piso en zona tensionada supera los 600.000 €. La hipoteca ya consume más del 60% de la renta mensual de muchas familias.
El mercado no se corrige: la demanda que no puede pagar desaparece. No es ajuste de mercado. Es exclusión social.
Oferta atrapada en burocracia
Los visados crecen hacia 160.000/año —casi como en 2008— pero solo cubren el 48% de la demanda. El problema no es el ritmo: es el laberinto normativo de tres niveles.
25 meses desde que una promotora decide construir hasta que el piso llega al mercado. En ese tiempo, el mercado cambia tres veces.
Rentabilidad destruida para promotores
Con márgenes del 6% frente al 12% europeo, y costes de materiales al alza, los promotores no tienen incentivos para construir. El mercado libre de vivienda nueva se asfixia cuando más se necesita.
Menos rentabilidad paraliza también la rotación de activos, congelando toda la cadena del mercado.
Alquiler: intervención que destruye oferta
La falta de oferta dispara rentas. El control de precios desincentiva que los propietarios saquen pisos al mercado, reduciendo aún más la oferta.
Error clásico de política pública: atacar el síntoma, destruir la cura. El único mecanismo que baja alquileres es más oferta.
No es un problema de ciclo.
Es un problema de diseño.
España no está viviendo una burbuja que vaya a explotar ni una corrección que equilibre el mercado. Está viviendo las consecuencias de décadas de política de suelo restrictiva, sobrerregulación autonómica y una narrativa que criminaliza la oferta privada.
El mercado no necesita más planes de vivienda asequible ni decretos de control de alquileres. Necesita lo único que funciona en todos los mercados conocidos: más oferta. Y para eso hace falta suelo liberalizado, burocracia ágil y rentabilidad que incentive a construir.
Cualquier otra medida es, como señalan los propios expertos, "chapa y pintura": cosmética que no toca el problema real y compra tiempo político a costa del acceso de las generaciones futuras.