“Es difícil hacer predicciones, especialmente sobre el futuro.”
– Yogi Berra
Como inversor inmobiliario, es fundamental que seas consciente de que existe un ciclo inmobiliario, tanto a escala macroeconómica como microeconómica, y es aconsejable y útil conocer dónde estamos más o menos dentro de dicho ciclo.
El ciclo inmobiliario se compone de cuatro fases que nos informan sobre el estado de los mercados inmobiliarios. Las cuatro fases son: recuperación, expansión, exceso de oferta y recesión.
Sin embargo, la buena noticia es que es posible lograr invertir con éxito sin importar en qué fase del ciclo del mercado inmobiliario nos encontremos.
Es muy importante que entiendas que cada mercado es distinto así que ignora el ruido de las noticias y céntrate en lo que está pasando en tus mercados de interés.
Conocer las distintas fases es útil porque te permitirá tener una imagen más precisa de tu mercado y tomar mejores decisiones en base a ello.
Las cuatro fases del ciclo inmobiliario
1. Recuperación
Identificar la fase de recuperación del ciclo inmobiliario puede ser complicado, ya que la mayor parte del país aún sentirá los efectos de la recesión y el panorama en general será gris. El crecimiento de los alquileres permanecerá estancado y la obra nueva será prácticamente inexistente. Sin embargo, aquí es donde los inversores inmobiliarios deben estar atentos y actuar rápidamente ante cualquier señal de recuperación. En esta fase no es fácil conseguir financiación. Solo los perfiles más solventes lo logran. Cuanto más difícil es conseguir financiación, menos competencia de compradores y mejores oportunidades generalmente podrás encontrar. Cuando empieces a ver las primeras promociones de obra nueva, puede ser la señal de entrada.
Al inicio de esta fase será donde encontrarás los chollos si estás atento. Que existan chollos o no dependerá de la gravedad de la recesión o crisis que precede a esta fase.
2. Expansión
En esta fase la economía general estará mejorando, el crecimiento del empleo se acelera y hay una mayor demanda de vivienda. La fase de expansión es donde la mayoría de los ciudadanos empieza a perder el miedo y recupera la confianza en la economía. En consecuencia, los arrendatarios (inquilinos) así como los compradores de vivienda empiezan a ejercer presión sobre la demanda nuevamente. Los precios de la vivienda y de los alquileres suben. En esta fase generalmente sigue siendo un buen momento para seguir acumulando propiedades siempre y cuando salgan los números.
3. Sobreoferta
Los inversores y promotores muchas veces se vuelven locos durante la última parte de la fase de expansión y construyen a lo loco para atender la demanda creciente. Generalmente, la situación llega a un punto de inflexión en el que la oferta empieza a superar la demanda, ya sea por un exceso de inventario en el mercado o por un cambio repentino en la economía a través del cual la demanda retrocede.
Como inversor, este es un momento para mantenerse fuerte. Vender una propiedad comprada a buen precio es un error. Los propietarios de vivienda a menudo liquidan sus inmuebles por temor a que sus propiedades queden vacantes o sin vender. Muchos creen que podrán vender y comprar más barato pero esta es una estrategia arriesgada que yo no recomiendo. Este es un buen momento para ser más selectivo y adoptar un enfoque oportunista; identifica las propiedades que cumplan tus requisitos, haz ofertas más agresivas y céntrate en los mercados que funcionarán bien en el próximo ciclo inmobiliario.
4. Recesión
La recesión es la fase en la que la sobreoferta y falta de demanda hace necesario un ajuste en precio. La dureza de esta fase dependerá principalmente de los impagos hipotecarios y de la debilidad del mercado laboral.
Durante la fase de recesión, la oferta supera a la demanda por un amplio margen y los propietarios sufren para alquilar sus inmuebles. Además, no solo no está presente el crecimiento de los alquileres, sino que algunos propietarios se ven obligados a ofrecer precios de alquiler reducidos para atraer inquilinos que también están sufriendo la recesión económica. Como inversor, es una gran idea ahorrar de forma más agresiva si ves claro una próxima recesión. Toda recesión presenta una oportunidad de comprar propiedades con descuento. Si la recesión es grave habrá propiedades que habrán sido embargadas y recuperadas por entidades bancarias. Esta puede ser una muy buena oportunidad para adquirir inmuebles aunque generalmente no suele ser fácil conseguir financiación en esos momentos.
Nota muy importante
Estas fases que te he presentado son generalistas y sirven para tener un esquema mental de cómo funciona el mercado inmobiliario. Eso no quiere decir que tengan que dictar tus decisiones. Lo más importante es que analices los números de la operación en cuestión y te conviertas en un experto en tu mercado.
Si en tu mercado hay poca posibilidad de que aumente la oferta, el mercado laboral es robusto porque cada vez hay más empresas y hay cada vez más demanda de vivienda porque es un mercado atractivo para vivir y trabajar, ignora el ruido, aunque suenen los tambores de una posible recesión. Da igual que haya una crisis inmobiliaria en China o en Nueva Zelanda. Acumula propiedades siempre y cuando sean rentables y deja la bola de cristal a otros.